Umowy najmu lokalu mieszkalnego i ich wypowiedzenie to częsty problem, z którym zgłaszają się do mnie moi klienci. Skonstruowanie samej umowy najmu, wbrew pozorom, wcale nie jest takie łatwe, a dostępne w sieci ogólne wzory często zawierają błędy lub nie są dostosowane do potrzeb konkretnej osoby. W poniższym artykule wyjaśnię czym jest wypowiedzenie umowy najmu i kiedy jest skuteczne.
Umowa najmu w przepisach prawa
Umowę najmu lokalu regulują przepisy Kodeksu cywilnego, a w odniesieniu do lokali mieszkalnych także przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jak wynika z art. 659 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Forma umowy najmu
Co do zasady, umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, co wynika wprost z art. 660 k.c. Niemniej, w razie niezachowania tej formy uznaje się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Zawieranie każdej umowy na piśmie jest zawsze rekomendowane przez prawników, niezależnie od jej przedmiotu i treści. Ze względów dowodowych i w razie ewentualnych konfliktów pomiędzy stronami w przyszłości warto jest mieć swoje ustalenia utrwalone na piśmie.
Czas trwania umowy najmu – Adwokat Warszawa
Umowa najmu lokalu mieszkalnego może być zawarta na czas oznaczony (np. 1 rok, 2 lata i więcej) albo na czas nieoznaczony.
Zakończenie trwania najmu – Adwokat Warszawa
Umowa najmu zawarta na czas określony rozwiązuje się z chwilą upływu terminu wskazanego w umowie, tj. z chwilą upływu okresu, na który została zawarta. Umowa najmu zawarta na 1 rok skończy się więc po upływie 1 roku, licząc od dnia określonego w umowie.
Umowa najmu na czas nieokreślony może zostać rozwiązana na mocy porozumienia stron umowy – w każdym czasie albo zgodnie z postanowieniami określonymi w umowie.
Wypowiedzenie umowy najmu – Adwokat Warszawa
Na wstępie warto wskazać, że wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony jest możliwe tylko wtedy, gdy strony wyraźnie wskażą w umowie tzw. wyjątkowe przypadki mogące stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/06, OSNC 2007), istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony z ważnych przyczyn, które określa umowa.
Umowę najmu można w takiej sytuacji wypowiedzieć po zaistnieniu tych przesłanek. Zgodnie bowiem z art. 673 § 3 k.c., jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie. Przesłanki wypowiedzenia umowy najmu powinny być konkretne, tj. przewidywać konkretne sytuacje, które umożliwiają jej wypowiedzenie. Umowa powinna także określać okres wypowiedzenia (np. 1-3 miesięcy). Co istotne, w okresie wypowiedzenia umowa najmu trwa nadal, a następnie rozwiązuje się z upływem okresu wypowiedzenia.
Jeżeli w umowie najmu na czas określony nie ma zapisów dotyczących możliwości wypowiedzenia i szczegółowych przypadków uzasadniających wypowiedzenie – wypowiedzenie nie jest możliwe. Wypowiedzenie może również nie być możliwe wtedy, gdy w umowie najmu błędnie określono przypadki wypowiedzenia lub nie określono ich wcale, a jedynie wskazano okres wypowiedzenia – w przypadku, gdy mamy do czynienia z umową najmu na czas oznaczony.
Umowę najmu na czas nieokreślony co do zasady można rozwiązać w każdym czasie z zachowaniem okresów wypowiedzenia określonych w umowie. Nie ma tutaj konieczności określania szczegółowych przypadków, w których umowa może zostać wypowiedziana.
Niemniej, należy pamiętać, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego podlega rygorom wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umowa najmu takiego lokalu może zostać wypowiedziana tylko w przypadkach określonych w tejże ustawie. Zapisy umowy najmu sprzeczne z tymi postanowieniami będą nieważne. Przepisy tej ustawy mają bowiem na celu zabezpieczenie praw lokatora-najemcy (a nie wynajmującego).
Autor:
Zuzanna Lewandowska – adwokat oraz autorka bloga PrawnikLewandowska.pl o prawie i zawodzie prawnika. Specjalizuje się głównie w prawie rodzinnym, cywilnym i gospodarczym, ale doświadczenie zawodowe zdobywała także w innych dziedzinach prawa. Przez wiele lat współpracowała z renomowanymi kancelariami prawnymi w Warszawie, a obecnie prowadzi indywidualną praktykę adwokacką. Wspiera klientów indywidualnych oraz przedsiębiorców w całej Polsce, w tym również online. Na Instagramie prowadzi konto @prawniklewandowska, na którym dzieli się treściami o prawie, zawodzie adwokata, edukacji, rozwoju i macierzyństwie.
Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej w swojej sprawie albo masz pytania, skontaktuj się ze mną pod numerem telefonu: +48 510 668 414 lub adresem e-mail: kontakt@kancelarialewandowska.com