Zameldowanie najemcy w lokalu mieszkalnym

Zawarcie umowy najmu lokalu na cele mieszkaniowe może przysporzyć nie lada problemów. Dotyczy to w szczególności najmu zwykłego, do którego zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, które znacząco ograniczają uprawnienia wynajmującego, w szczególności jeżeli chodzi o usunięcie z lokalu najemcy uchylającego się od płatności czynszu. W takim przypadku lepszym rozwiązaniem jest umowa najmu okazjonalnego, do której niektóre przepisy powyższej ustawy nie mają zastosowania. Niemniej, niekiedy najemca chciałby mieć możliwość zameldowania siebie i członków swojej rodziny w wynajmowanym lokalu. Jakie są tego konsekwencje prawne?

Czy zameldowanie daje dodatkowe uprawnienia najemcy?

Pierwszą problematyczną kwestią jest to, czy meldunek w lokalu daje dodatkowe uprawnienia najemcy w świetle prawa. Prawda jest taka, że zameldowanie nie rodzi żadnych skutków cywilnoprawnych, a co za tym idzie – nie zwiększa uprawnień najemcy do lokalu, a w szczególności nie daje mu uprawnienia do przebywania w lokalu. W dalszym ciągu zastosowanie mają w tym przypadku wiążące postanowienia umowy najmu i postanowienia ustawy o ochronie praw lokatorów. W sytuacji, gdy najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków wynikających z umowy, wynajmujący może tę umowę wypowiedzieć. Przesłanki wypowiedzenia zależą od rodzaju umowy. W przypadku zwykłego najmu wynajmujący musi stosować się do art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, a gdy została zawarta umowa najmu okazjonalnego należy pamiętać o zapisach art. 19 d powyższej ustawy.

Czy zameldowanie wpływa na możliwość usunięcia najemcy z lokalu?

Skoro meldunek nie powoduje żadnych skutków cywilnoprawnych, to nie ma on również wpływu na możliwość eksmisji uciążliwego lokatora, który nie wywiązuje się z postanowień umowy, a w szczególności uchyla się od płatności czynszu. Z kolei wynajmującemu nie przysługują szersze uprawnienia do zakończenia umowy najmu, jeżeli najemca nie jest zameldowany w lokalu. Jak wynika bowiem z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1382), zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała.

Jakie znaczenie dla najemcy ma fakt zameldowania w lokalu?

Tak jak meldunek nie rodzi żadnych konsekwencji prawnych dla wynajmującego i nie zmienia jego sytuacji prawnej, tak najemca może dzięki temu uzyskać wiele uprawnień osobistych. Przykładowo, osoby zameldowane na terenie Polski mogą zarejestrować się w urzędzie pracy jako bezrobotny i pobierać zasiłek dla bezrobotnych oraz korzystać ze spotkań i ofert urzędu w mieście, w którym aktualnie mieszka. Ponadto, zameldowanie jest dodatkowo punktowane przy rekrutacji do przedszkoli i szkół oraz może okazać się przydatne przy rozliczaniu podatków w miejscu zamieszkania.

Czy do zameldowania najemcy potrzebna jest zgoda wynajmującego?

W celu zameldowania się w lokalu najemca musi udać się do właściwego urzędu i przedstawić swój dowód osobisty, wypełniony formularz zameldowania stałego lub czasowego, aktualną umowę najmu oraz kartę pobytu w przypadku cudzoziemców, w tym zezwolenia na pobyt stały. Co istotne, najemca nie potrzebuje pisemnej zgody właściciela, ani dokumentów potwierdzających prawo właściciela do mieszkania. Nie jest również potrzebna sama obecność właściciela przy dokonywaniu formalności w urzędzie. Zameldowanie jest jedynie potwierdzeniem faktu zamieszkiwania w danym lokalu, a prawnie o zgodzie właściciela na dysponowanie lokalem przez najemcę świadczy aktualna umowa najmu.

Niemniej, w przypadku cudzoziemców urzędy mogą wymagać potwierdzenia właściciela lub innego podmiotu dysponującego tytułem prawnym do lokalu, że najemca faktycznie przebywa pod danym adresem. Informacja o takich dodatkowych formalnościach powinna być podana na stronie internetowej urzędu.

Co istotne, właściciel mieszkania nie ma prawa żądać od najemcy dodatkowych opłat za zameldowanie w lokalu. Ponadto, wynajmujący nie może umieścić w umowie najmu postanowień, które zakazują najemcy zameldowania w mieszkaniu, a jeżeli takie postanowienia znajdą się w umowie najmu, to są one bezskuteczne.

Podsumowując, zameldowanie nie daje najemcy żadnych dodatkowych uprawnień związanych z lokalem, w którym zamieszkuje, ani nie ogranicza wynajmującemu jego uprawnień wynikających z umowy najmu. Meldunek jest jedynie potwierdzeniem przebywania najemcy w danym mieszkaniu oraz sam w sobie nie utrudnia eksmisji z lokalu najemcy, który nie wykonuje postanowień umowy, w szczególności, gdy uchyla się od płatności czynszu.

Autor:

Zuzanna Lewandowska – adwokat oraz autorka bloga PrawnikLewandowska.pl o prawie i zawodzie prawnika. Specjalizuje się głównie w prawie rodzinnym, cywilnym i gospodarczym, ale doświadczenie zawodowe zdobywała także w innych dziedzinach prawa. Przez wiele lat współpracowała z renomowanymi kancelariami prawnymi w Warszawie, a obecnie prowadzi indywidualną praktykę adwokacką. Wspiera klientów indywidualnych oraz przedsiębiorców w całej Polsce, w tym również online. Na Instagramie prowadzi konto @prawniklewandowska, na którym dzieli się treściami o prawie, zawodzie adwokata, edukacji, rozwoju i macierzyństwie.

Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej w swojej sprawie albo masz pytania, skontaktuj się ze mną pod numerem telefonu: +48 510 668 414 lub adresem e-mail: kontakt@kancelarialewandowska.com