Wynajem mieszkania

Wynajem

Coraz więcej osób decyduje się na wynajem mieszkania innej osobie prywatnej. Dotyczy to zarówno mieszkań kupowanych w celu wynajmu, jak również tych, które zostały nabyte w spadku lub za własne środki, ale nie są już używane przez właściciela. Jest to świetny sposób na zapewnienie sobie stałego przypływu gotówki. Niemniej, może też generować sporo problemów. Na co trzeba zwrócić uwagę?

Umowa najmu

Umowa najmu jest uregulowana w Kodeksie cywilnym (KC). Zgodnie z art. 659 § 1 KC, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony między innymi w pieniądzach (art. 659 § 2 KC).

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 KC).

Wypowiedzenie umowy najmu

Jak wskazuje art. 673 § 1 KC, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Oznacza to, że umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może być rozwiązana w pierwszej kolejności zgodnie z zapisami umowy.

Zazwyczaj określa się, że strony umowy mogą ją wypowiedzieć z zachowaniem np. 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

W braku określenia terminu wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony, strony mogą ją rozwiązać w terminach określonych w art. 673 § 1 KC.

Gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na 1 miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na 3 dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na 1 dzień naprzód.

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony może nastąpić tylko w przypadkach określonych wprost w umowie najmu (art. 673 § 3 KC). Oznacza to, że brak określenia takich przypadków oznacza, że umowy najmu lokalu zawartej na okres np. 3 lat nie można rozwiązać przed upływem tego okresu.

Powyższe dotyczy oczywiście jednostronnego rozwiązania umowy najmu, tj. sytuacji, gdy druga strona umowy nie musi wyrażać na to zgody. W każdym przypadku i w każdym czasie umowa najmu może zostać rozwiązana na mocy porozumienia wynajmującego i najemcy.

Rozwiązanie umowy w trybie natychmiastowym

W umowie najmu można określić prawo każdej ze stron do jednostronnego rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym. Do rozwiązania umowy dochodzi w chwili doręczenia oświadczenia woli drugiej stronie. Dotyczy to rażącego naruszania postanowień umowy.

Wynajmujący może w trybie natychmiastowym rozwiązać umowę najmu między innymi wtedy, gdy najemca, mimo upomnienia, używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub jej przeznaczeniem albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje narażona na utratę lub uszkodzenie (art. 667 § 2 KC), jak również wtedy, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (art. 672 KC).

Z kolei najemca może wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym między innymi wtedy, gdy lokal w chwili wydania miał wady, które uniemożliwiają jego używanie w sposób wskazany w umowie lub wady lokalu zagrażają zdrowiu domowników, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 682 KC).

Ochrona praw lokatorów

W przypadku zwykłego najmu na cele mieszkaniowe nie można zapomnieć o ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa ta w art. 11 ogranicza prawa wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu.

Zgodnie z powyższym przepisem, wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu tylko w przypadkach określonych w art. 11 ust. 2 cytowanej ustawy.

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Najem okazjonalny

Lepszą sytuację prawną wynajmującego zapewnia najem okazjonalny, o którym mowa w rozdziale 2A ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 19a ustawy, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Umowa musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności.

Umowę najmu okazjonalnego zgłasza się do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Dlaczego najem okazjonalny może okazać się lepszym wyborem niż zwykły najem? Ponieważ większość przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów nie ma do niego zastosowania. Oznacza to, że wynajmujący może skorzystać z szybkiej i łatwej eksmisji najemcy.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, do umowy najmu okazjonalnego załącza się między innymi oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji z jednoczesnym zobowiązaniem się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego opróżnienia lokalu.

Ponadto,  najemca obowiązany jest wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Sąd, na wniosek wynajmującego, może nadać klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa powyżej, w razie niezrealizowania przez najemcę żądania opróżnienia lokalu. Z aktem notarialnym zaopatrzonym w klauzulę wykonalności wynajmujący może udać się do komornika z żądaniem egzekucji obowiązku, czyli eksmisji z lokalu.

Przy najmie okazjonalnym nie obowiązuje okres ochronny określony w art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Ponadto, eksmisję można przeprowadzić nawet w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych.

Brak płatności czynszu

Najczęstszą przyczyną rozwiązania umowy najmu jest nieopłacanie czynszu w terminie lub nieopłacanie go wcale. Z uwagi na wspomnianą wyżej ustawę o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie umowy najmu może nie być takie proste, jak się na pozór wydaje.

W art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (który ma zastosowanie również do najmu okazjonalnego) wskazano, że wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

W jaki sposób najemca może uniemożliwić rozwiązanie z nim umowy najmu? Przepis mówi wprost o zaległości za co najmniej 3 pełne okresy płatności, po uprzednim pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty. Najemca po otrzymaniu takiego wezwania może uiścić, przykładowo, czynsz za jeden z zaległych trzech miesięcy. W takiej sytuacji wynajmujący nie może już wypowiedzieć umowy najmu na podstawie tego przepisu.

Najemca może także zapłacić jakąkolwiek część z chociażby jednomiesięcznego czynszu. W takiej sytuacji nie będzie już spełniona przesłanka pełnych okresów płatności.

Decydując się na wynajem mieszkania trzeba mieć na względzie, że najemca może postępować w ten sposób w nieskończoność, uniemożliwiając tym samym rozwiązanie umowy najmu z powodu niepłacenia czynszu, przy czym umowa najmu okazjonalnego może ułatwić egzekucję obowiązku opróżnienia lokalu po rozwiązaniu umowy.

Może Ci się również spodobać:

Subskrybuj
Powiadom o
guest
2 komentarzy
najstarszy
najnowszy oceniany
Informacje zwrotne
Pokaż wszystkie komentarze
ANNA
ANNA
1 miesiąc temu

Witam. Opisuje Pani problem z wypowiedzeniem umowy z powodu braku płatności czynszu za co najmniej 3 okresy. Należy wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin. A co w sytuacji kiedy lokal najmowany jest w trakcie miesiąca na miesięczne okresy np. od 10-tego do 9-tego następnego miesiąca. Czy w takim wypadku ten miesięczny okres to będzie 30 lub 31 dni kalendarzowych czy może cały 1 miesiąc (od pierwszego do ostatniego dnia miesiąca) ?