Umowa rezerwacyjna przy kupnie mieszkania

Umowa rezerwacyjna

W chwili obecnej rezerwacja nieruchomości do czasu zawarcia umowy deweloperskiej nie jest uregulowana przepisami prawa. Wkrótce ma się to zmienić, bowiem 30 czerwca ogłoszono tzw. nową ustawę deweloperską, która w sposób istotny określa wymogi, jakie musi spełniać umowa rezerwacyjna. Jak ma to zabezpieczyć interesy kupujących?

Jak jest dziś?

Zakup nieruchomości od dewelopera wygląda zazwyczaj następująco: udajemy się do biura sprzedaży, dowiadujemy się o interesujący nas lokal lub dom, oglądamy go, po czym deweloper informuje nas, że może zarezerwować nam nieruchomość do czasu uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej lub do czasu podjęcia ostatecznej decyzji co do zakupu.

W umowie rezerwacyjnej ustala się, że deweloper zobowiązuje się nie oferować do sprzedaży danej nieruchomości przez określony czas, a strony zobowiązują się zawrzeć umowę deweloperską do konkretnego dnia. Tytułem zawartej umowy przyszły kupujący wpłaca na rzecz dewelopera określoną w umowie kwotę pieniężną.

I tutaj zaczynają się problemy. Do tej pory brak było odnośnych regulacji prawnych, które określałyby zasady ustalania wysokości opłaty rezerwacyjnej oraz jej zwrotu w razie niezawarcia umowy deweloperskiej. Deweloperzy ustalają więc opłatę według własnego uznania.

Czasem jest to symboliczna kwota, np. 2.000 zł, a czasem deweloperzy oczekują wpłaty nawet 5-10% wartości nieruchomości.

Do częstych zapisów w umowie rezerwacyjnej należy postanowienie o braku obowiązku zwrotu przez dewelopera opłaty rezerwacyjnej w przypadku, gdy kupujący nie zdecyduje się na zawarcie umowy deweloperskiej lub nie dostanie kredytu.

Jak będzie?

Nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza odnośne regulacje dotyczące umowy rezerwacyjnej.

Zgodnie z art. 29 ust. 2 ustawy, umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Dalej ustawa wskazuje, że umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że rezerwacja lokalu bez zachowania formy pisemnej jest nieważna i nie ma mocy wiążącej.

Umowa rezerwacyjna ma określać w szczególności:

  • strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
  • cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
  • okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Opłata rezerwacyjna

Zgodnie z nowymi przepisami (art. 32 ustawy), strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej.

Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej.

W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

W ustawie uregulowano także zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Jak wskazuje art. 34 ust. 1 ustawy, opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:

  • rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej
  • deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (w tym przypadku opłata ma być zwracana w podwójnej wysokości);
  • deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
 
Wejście w życie nowych przepisów

Ustawa w art. 81 wskazuje, że wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy od dnia jej ogłoszenia (tj. 1 lipca 2022 r.), z wyjątkiem przepisów dotyczących utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, które zaczną obowiązywać po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

Może Ci się również spodobać:

Subskrybuj
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Informacje zwrotne
Pokaż wszystkie komentarze