Umowa dożywocia uregulowana jest przepisach Kodeksu cywilnego. Z roku na rok ta forma przeniesienia własności nieruchomości zyskuje na popularności i jest coraz częściej wykorzystywana. Ustawodawca planuje wprowadzenie pewnych zmian do tej instytucji, które póki co znajdują się w fazie projektu. Jak obecnie wygląda umowa dożywocia, na czym polega, a przede wszystkim czym różni się od umowy darowizny?
Umowa dożywocia w ogólności
Umowa dożywocia polega przeniesieniu przez zbywcę własności nieruchomości w zamian za zobowiązanie się przez nabywcę do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania.
Do treści prawa dożywocia mogą należeć także użytkowanie, służebność mieszkania lub inna służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń. Prawo dożywocia jest niezbywalne.
Chwila przeniesienia własności
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Jeżeli umowa inaczej nie stanowi, nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.
Śmierć dożywotnika
Umowa dożywocia wygasa w razie śmierci dożywotnika (zbywcy). W przypadku kilku dożywotników, prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu.
Odpowiednie zmniejszenie prawa dożywocia w razie śmierci jednego z kilku dożywotników należy rozumieć jako zmniejszenie rozmiaru świadczeń dostarczanych przez zobowiązanego na rzecz pozostałego przy życiu dożywotnika. Niektóre świadczenia siłą rzeczy nie zmieniają swojego rozmiaru (np. dostarczanie mieszkania, światła, opału), podczas gdy inne ulegają proporcjonalnemu zmniejszeniu (np. dostarczanie wyżywienia).
Zamiana dożywocia na rentę albo rozwiązanie umowy
Rozwiązać umowę o dożywocie albo zamienić umowę o dożywocie w dożywotnią rentę może tylko sąd i tylko w wyjątkowych przypadkach określonych w przepisach Kodeksu cywilnego.
Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
Chodzi tutaj o stosunki międzyludzkie szczególnie złe, uciążliwe, konfliktowe, które powstały po zawarciu umowy o dożywocie, „z jakichkolwiek powodów”, a więc niezależnie od tego, kto jest źródłem sytuacji konfliktowych.
W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie
Rozwiązanie umowy o dożywocie powinno być stosowane w ostateczności. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 maja 2016 r. (V CSK 499/15) podkreślił, że „sytuacja, w której stan stosunków między stronami umowy dożywocia jest taki, iż nie można wymagać od nich, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, nie stanowi wystarczającej przesłanki rozwiązania umowy z uwagi na wyjątkowy charakter tej instytucji. Taki jej charakter wyłącza rozwiązanie umowy dożywocia, gdy wyłącznie po stronie dożywotnika leży przyczyna złych stosunków między stronami, manifestujących się całkowitym zerwaniem więzi osobistej. „Wyjątkowy wypadek” zachodzi wówczas, gdy dochodzi do pokrzywdzenia dożywotnika i złej woli nabywcy nieruchomości. W przeciwnym razie dożywotnik, wbrew umownemu charakterowi dożywocia, dysponowałby uprawnieniem do jego jednostronnego rozwiązania lub modyfikacji w każdym czasie, bez liczenia się z interesem zobowiązanego, oraz mimo niekorzystnych dla niego gospodarczych konsekwencji i to także w sytuacji, w której zobowiązany jest gotowy wywiązywać się z obowiązków wobec dożywotnika”.
Umowa dożywocia a darowizna
Zarówno umowa dożywocia, jak i umowa darowizny, są sposobem na rozporządzenie swoim majątkiem za życia przez spadkodawcę. Spadkodawca posiadający nieruchomość może jeszcze przed śmiercią darować ją na podstawie umowy darowizny albo zawrzeć umowę dożywocia, najczęściej z osobą najbliższą. W obydwu przypadkach nieruchomość przechodzi na własność obdarowanego w przypadku darowizny oraz nabywcy w przypadku umowy dożywocia.
Z punktu widzenia spadkowego najbezpieczniejsza jest umowa dożywocia, ponieważ nieruchomość, której własność zostaje przeniesiona na skutek zawarcia tej umowy, nie wchodzi do masy spadkowej. Co za tym idzie, wartość nieruchomości, która została nabyta na mocy umowy dożywocia, nie będzie wliczana do zachowku. Niemniej, wiąże się z pewnymi obowiązkami, o których była mowa powyżej, ponieważ w przeciwieństwie do darowizny nie jest bezpłatnym przysporzeniem. Z drugiej strony daje też dużo większe zabezpieczenie dla dotychczasowego właściciela nieruchomości, któremu zapewniony ma zostać wikt i opierunek.
Wartość nieruchomości przekazanej na podstawie umowy darowizny wliczana jest do masy spadkowej. Oznacza to, że mimo, iż nieruchomość nie znajduje się już de facto w spadku, to od jej wartości osoby uprawnione będą mogły dochodzić zachowku.
Autor:
Zuzanna Lewandowska – adwokat oraz autorka bloga PrawnikLewandowska.pl o prawie i zawodzie prawnika. Specjalizuje się głównie w prawie rodzinnym, cywilnym i gospodarczym, ale doświadczenie zawodowe zdobywała także w innych dziedzinach prawa. Przez wiele lat współpracowała z renomowanymi kancelariami prawnymi w Warszawie, a obecnie prowadzi indywidualną praktykę adwokacką. Wspiera klientów indywidualnych oraz przedsiębiorców w całej Polsce, w tym również online. Na Instagramie prowadzi konto @prawniklewandowska, na którym dzieli się treściami o prawie, zawodzie adwokata, edukacji, rozwoju i macierzyństwie.
Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej w swojej sprawie albo masz pytania, skontaktuj się ze mną pod numerem telefonu: +48 510 668 414 lub adresem e-mail: kontakt@kancelarialewandowska.com